Quotazioni OMI: come valutare un immobile passo per passo

Blog ImmPro · aggiornato il 19 ottobre 2026

Con la stessa scheda OMI in mano, due agenti possono presentare allo stesso venditore due valutazioni lontane più di 20 mila euro. Il valore al metro quadro è identico: cambiano i metri quadri a cui lo applicano.

Il 15 ottobre 2026 l'Agenzia delle Entrate ha aggiornato la pagina delle quotazioni OMI con il 1° semestre 2026. In questa guida vediamo cosa sono davvero, come si leggono riga per riga, come si consultano gratis e come trasformarle in una valutazione che regge davanti al venditore, con un esempio completo di calcolo.

1. Cosa sono le quotazioni OMI e chi le pubblica

Le quotazioni OMI sono prodotte dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate. La norma di riferimento è l'articolo 64, comma 3, del decreto legislativo 300/1999: "L'agenzia gestisce l'osservatorio del mercato immobiliare". La banca dati delle quotazioni è partita il 1° gennaio 2004.

Per ogni zona omogenea di ogni comune italiano, la banca dati indica un intervallo minimo e massimo in euro al metro quadro, sia per la compravendita sia per la locazione (in euro al metro quadro al mese), distinto per tipologia edilizia e stato di conservazione.

Due dettagli su come nascono questi numeri, utili quando li presenti:

• Vengono soprattutto dagli atti. Nel 2024 i tecnici dell'Agenzia hanno raccolto oltre 90 mila schede di rilevazione. Per le compravendite circa il 75 per cento delle schede veniva da atti di compravendita, circa il 20 per cento da offerte immobiliari e il resto da altre fonti.
• Le offerte vengono corrette. Quando un dato nasce da un annuncio, l'Osservatorio può applicare un coefficiente provinciale di adeguamento, al massimo del 20 per cento, che ha come riferimento lo sconto medio rilevato dal Sondaggio congiunturale di Banca d'Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate. In pratica l'OMI per primo non tratta il prezzo richiesto come prezzo di mercato.

Prima della pubblicazione le quotazioni provinciali passano dal Comitato Consultivo Tecnico, dove siedono anche operatori del mercato, e vengono approvate da una Commissione Tecnica di Validazione interna all'Agenzia.

2. Semestri: quando escono e cosa misurano

Le quotazioni sono semestrali. Il calendario indicato nel manuale dell'Osservatorio è questo:

• 1° semestre: indagine fino al 30 giugno, pubblicazione il 15 ottobre;
• 2° semestre: indagine fino al 31 dicembre, pubblicazione il 15 marzo.

Quindi a ottobre consulti valori che fotografano il mercato fino a giugno. Se nella tua zona i prezzi si stanno muovendo in fretta, tienilo presente quando spieghi la valutazione.

La consultazione gratuita copre i semestri dal 1° semestre 2006 in poi. Attenzione però ai confronti nel tempo: nel 2024 l'Agenzia ha fatto la revisione decennale delle zone OMI, e l'Agenzia stessa avverte che il confronto tra il 2° semestre 2024 e i semestri precedenti non è sempre possibile nelle zone dove i perimetri sono cambiati in modo rilevante. Prima di dire a un venditore "in due anni la zona è salita del tot", controlla che la zona sia rimasta la stessa.

3. Fasce, zone OMI e microzone catastali

Il territorio di ogni comune è diviso prima in fasce, ognuna con una lettera:

• B centrale;
• C semicentrale;
• D periferica;
• E suburbana;
• R extraurbana.

Ogni fascia è poi divisa in zone OMI, identificate da lettera e numero: B1 è la zona 1 della fascia centrale, D2 la zona 2 della fascia periferica. La zona è l'area in cui il mercato è considerato omogeneo: di regola lo scostamento tra valore minimo e valore massimo non supera il 50 per cento, e solo in casi eccezionali arriva fino al 100 per cento.

Nella scheda trovi di solito anche il numero della microzona catastale. Non confonderla con la zona OMI: sono due ambiti diversi. Le microzone sono quelle previste dal D.P.R. 138/1998; le zone OMI, armonizzate all'inizio con le microzone, ne sono state svincolate con la revisione del 2014.

4. Tipologie e stato conservativo: come leggere ogni riga

Ogni riga della scheda riporta una tipologia edilizia. Per il residenziale le tipologie principali sono abitazioni signorili, abitazioni civili, abitazioni di tipo economico, ville e villini, abitazioni tipiche dei luoghi, più box, posti auto e autorimesse.

Per capire in quale riga cade il tuo immobile ti aiuta la visura. Nelle sue stime statistiche sul patrimonio abitativo l'Osservatorio usa questa corrispondenza tra tipologie OMI e categorie catastali:

• abitazioni signorili: A/1 e A/8;
• abitazioni civili: A/2 e A/3;
• abitazioni economiche: A/4, A/5 e A/6;
• ville e villini: A/7;
• abitazioni tipiche dei luoghi: A/11.

Lo stato conservativo può essere Ottimo, Normale o Scadente. Alcuni dettagli della scheda che fanno la differenza:

• lo stato scritto in MAIUSCOLO è quello più frequente nella zona;
• un asterisco accanto alla tipologia segnala che i valori sono stati oggetto di rettifica;
• per box, posti auto e autorimesse lo stato conservativo non conta;
• per i negozi Ottimo, Normale e Scadente si riferiscono alla posizione commerciale, non allo stato del locale.

Ricorda infine che l'intervallo descrive gli immobili ordinari della zona: sono esclusi gli immobili di particolare pregio o di particolare degrado. Una casa fuori dall'ordinario va ragionata a parte.

5. Superficie: lorda, netta o commerciale

Qui nasce l'errore più costoso. Nella scheda, accanto ai valori, c'è la colonna Superficie (L/N): ti dice se il valore va applicato alla superficie lorda (L) o netta (N). Leggila sempre prima di moltiplicare.

Per misurare gli immobili l'OMI usa la superficie commerciale, cioè la somma dei locali principali e degli altri spazi pesati con coefficienti di ragguaglio. Il riferimento è l'Allegato C del D.P.R. 138/1998, recepito dall'Osservatorio. Per le abitazioni i criteri principali sono questi:

• muri interni e perimetrali per intero fino a 50 cm di spessore, muri in comune al 50 per cento fino a 25 cm;
• locali principali e accessori diretti (bagni, ingressi, corridoi) al 100 per cento;
• accessori indiretti come cantine e soffitte al 50 per cento se comunicanti, al 25 per cento se non comunicanti;
• balconi e terrazze comunicanti al 30 per cento fino a 25 mq e al 10 per cento oltre; non comunicanti al 15 per cento fino a 25 mq e al 5 per cento oltre;
• giardini e aree scoperte esclusive al 10 per cento fino alla superficie dei locali principali e accessori diretti, al 2 per cento oltre (per ville e villini valgono regole diverse);
• accessori indiretti e pertinenze, già ragguagliati, contano al massimo per la metà della superficie principale;
• le parti con altezza utile sotto 1.50 metri non si contano;
• il totale si arrotonda al metro quadro.

6. Come consultare le quotazioni OMI gratis

Sul sito dell'Agenzia delle Entrate, sezione Osservatorio del Mercato Immobiliare, pagina Quotazioni immobiliari, hai tre strade:

1. Ricerca testuale. Scegli provincia, semestre, comune, fascia o zona e destinazione (residenziale, commerciale, terziaria, produttiva) e ottieni la scheda della zona.
2. Ricerca su mappa (GEOPOI). Cerchi per indirizzo e clicchi sulla zona per aprire la scheda. Le zone compaiono solo con uno zoom non superiore alla scala di 2 km. Dal menu puoi anche scaricare gratis i perimetri delle zone in formato KML o GML, a livello comunale o provinciale.
3. OMI Mobile, l'app ufficiale per iOS e Android.

C'è anche il servizio Forniture dati OMI, nell'area riservata del sito dell'Agenzia: permette di scaricare gratuitamente le quotazioni, i perimetri delle zone e i volumi di compravendita per comune. È comodo se vuoi tenere in archivio i dati di tutte le zone in cui lavori.

Quando riporti i dati in una valutazione scritta, cita la fonte come chiede l'Agenzia: «Agenzia delle Entrate – OMI».

7. Quotazione OMI, valore di mercato e prezzo dell'annuncio

Sono tre cose diverse, ed è proprio la distinzione che il venditore deve sentire da te.

• La quotazione OMI è l'intervallo in cui più probabilmente ricade il valore medio delle unità ordinarie di quella tipologia, in quella zona. L'Agenzia è esplicita: le quotazioni non sostituiscono la stima puntuale e danno "indicazioni di valore di larga massima".
• Il valore di mercato è, secondo la definizione degli standard internazionali riportata nel glossario dell'Osservatorio, "il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima", tra parti indipendenti e dopo un'adeguata attività di marketing.
• Il prezzo dell'annuncio è una richiesta. Nel 2° trimestre 2026 lo sconto medio rispetto al prezzo inizialmente chiesto dal venditore è stato del 7.1 per cento a livello nazionale, più basso nel Nord-Est (5 per cento) e più alto nel Sud e nelle Isole (9 per cento), con tempi medi di vendita intorno ai 5 mesi (Sondaggio congiunturale di Banca d'Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate, pubblicato il 12 agosto 2026).

C'è poi la banca del compratore. Nello stesso sondaggio il 63.1 per cento degli acquisti risulta finanziato con un mutuo. Per il credito garantito da ipoteca su immobili residenziali, il Testo unico bancario (articolo 120-duodecies) chiede ai finanziatori standard di valutazione affidabili, con periti competenti e indipendenti, e affida alla Banca d'Italia le regole attuative, da scrivere tenendo conto anche della banca dati OMI.

8. La valutazione passo per passo, con i coefficienti di correzione

L'OMI ti dà l'intervallo della zona, ma non pubblica una tabella di coefficienti per piano, affaccio, esposizione o finiture. Negli allegati al manuale l'Osservatorio stesso riconosce che applicare la sola quotazione alla superficie dà lo stesso valore al metro quadro a tutte le unità della zona, senza tenere conto di caratteristiche come livello di piano, affacci, esposizione e dimensione. Quella parte è il tuo lavoro: scegli i coefficienti, li scrivi e li motivi.

Il metodo in sei passaggi:

1. Trova la zona con la ricerca per indirizzo su GEOPOI e annota codice di zona e semestre.
2. Scegli la riga giusta: tipologia (controlla la categoria in visura) e stato conservativo.
3. Leggi la colonna L/N e calcola la superficie commerciale con i criteri del paragrafo 5.
4. Parti dal valore centrale dell'intervallo: è quello che l'Osservatorio usa come approssimazione del valore medio nelle sue stime statistiche.
5. Applica i coefficienti di correzione per ciò che rende l'immobile migliore o peggiore dell'ordinario, uno per volta e con una riga di motivazione.
6. Verifica il risultato: di norma resta dentro l'intervallo OMI, che descrive gli immobili ordinari; se ne esce, scrivi perché. Poi confrontalo con le vendite reali (paragrafo 9).

9. La mossa che ti mette un passo avanti: i prezzi dichiarati negli atti

L'Agenzia delle Entrate mette a disposizione anche il servizio Consultazione valori immobiliari dichiarati: mostra su mappa i corrispettivi dichiarati negli atti di compravendita degli ultimi 5 anni, con la zona OMI, la categoria catastale e la consistenza degli immobili. Per gli atti trascritti dal 24 marzo 2021, quando è disponibile, compare la superficie catastale in metri quadri calcolata con il D.P.R. 138/1998.

Come usarlo bene:

• Accesso: serve l'area riservata dell'Agenzia, con SPID, CNS o credenziali Fisconline/Entratel.
• Ricerca: per indirizzo o per zona OMI, scegliendo periodo e tipologia di atto; puoi limitare l'area con un cerchio da 100 metri a 1 chilometro o con un poligono sulla mappa.
• Privacy: gli atti compaiono solo se la ricerca ne trova almeno 5, e se sono più di 50 devi restringere i criteri.
• Cautela: il corrispettivo si riferisce a tutti gli immobili dell'atto (per esempio casa più box), e l'Agenzia avverte che alcuni valori possono essere anomali, per esempio quando nel modello è stato indicato il valore catastale al posto del prezzo. Scarta i valori palesemente fuori scala.

10. Come spiegare le quotazioni OMI al venditore

Se il venditore arriva con un numero in testa, preso dall'annuncio del vicino, mostragli il percorso invece di contestare il numero:

1. Apri la scheda OMI della sua zona davanti a lui: codice di zona, semestre, tipologia, stato prevalente. È un dato pubblico dell'Agenzia delle Entrate, non la tua opinione.
2. Fagli vedere la misura. Metti a confronto la superficie commerciale calcolata con i criteri ufficiali e quella dell'annuncio che ha in mente. Nell'esempio del paragrafo 8 la differenza stava tutta lì: 23800 euro.
3. Motiva ogni coefficiente, in più e in meno: il -8 per cento per gli impianti è più credibile se accanto c'è anche il +3 per cento per la posizione.
4. Chiudi con le vendite reali e con lo sconto medio tra prezzo richiesto e prezzo ottenuto. Il prezzo di partenza che proponi ha così una storia che regge anche davanti alla perizia della banca del compratore.

Come ti aiuta ImmPro

Quando il compratore ti chiede quanto pagherà di rata o di imposte, puoi rispondere in un minuto con gli strumenti gratuiti di ImmPro, come il calcolatore della rata del mutuo e quello delle imposte di acquisto. Dalla stessa planimetria catastale che usi per misurare puoi ricavare una planimetria pulita per l'annuncio. E ImmPro, l'assistente di marketing per agenti, ti prepara proposte di post social con dati verificati e fonte ufficiale, da scegliere nei giorni che preferisci.

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Fonti (verificate il 19 ottobre 2026)

• Agenzia delle Entrate – OMI, pagina "Quotazioni immobiliari" (aggiornata il 15 ottobre 2026), servizio di ricerca testuale e GEOPOI, consultati il 19/10/2026.
• Agenzia delle Entrate – OMI, "Manuale dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare" (20 marzo 2025) e relativi Allegati (Allegato 3 sulla superficie, Allegato 6 sulle tipologie), consultati il 19/10/2026.
• Agenzia delle Entrate – OMI, "Guida alla consultazione delle quotazioni OMI" (marzo 2026), pagine "Risposte alle domande più frequenti", "Forniture dati OMI" e "Nota sulla revisione decennale delle zone OMI intervenuta nel 2024", consultate il 19/10/2026.
• Agenzia delle Entrate, "Consultazione valori immobiliari dichiarati": pagina del servizio, "Informazioni per l'utilizzo dei dati" e "Guida al servizio" (giugno 2026), consultate il 19/10/2026.
• Agenzia delle Entrate, guida "La visura catastale" (novembre 2025), consultata il 19/10/2026.
• Glossario delle definizioni tecniche in uso nel settore economico-immobiliare (OMI e Tecnoborsa, 2008), voce "Valore di mercato", consultato il 19/10/2026.
• Banca d'Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate, "Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia", 2° trimestre 2026 (12 agosto 2026), consultato il 19/10/2026.
• D.Lgs. 30 luglio 1999, n. 300, art. 64; D.Lgs. 1° settembre 1993, n. 385 (Testo unico bancario), art. 120-duodecies: testo vigente su Normattiva, consultato il 19/10/2026.

Questo articolo ha scopo informativo. Gli esempi sono inventati e non riguardano zone o immobili reali.

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